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Notre méthode pour vendre entre particulier

posté par FACILIT-IMMO sur 09/11/2016
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Vendre entre particulier : Toutes les étapes à respecter

Dans la conjoncture économique actuelle, Vendre entre particuliers s’avère être la solution la plus adéquate pour débuter son projet de vente, car cela permet de s’abstenir des frais d’agences et proposer son bien au juste prix. Permettant ainsi de toucher un plus grand nombre d’acquéreurs potentiels et de réduire le délai de vente.

Pour réussir son projet de particuliers à particuliers il est nécessaire de suivre une méthode.

Du projet de vente à la signature de l’acte de vente chez le notaire, plusieurs étapes importantes rythment la vente d’un bien immobilier.

Nous vous conseillons de procéder comme suit :

  • Évaluation du prix de vente de votre bien
  • Rédaction d’une annonce de vente ou de location pertinente
  • Multidiffusion de l’annonce sur les sites internet partenaires
  • Réception de tous vos outils de commercialisation (panneau, flyer, guide de la transaction, fiches techniques)
  • Gestion des appels téléphoniques et des rendez-vous de visites afin de trouver un acquéreur motivé et solvable
  • Proposition d’achat
  • Acceptation de l’offre
  • Formalités de vente avec réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires
  • Signature du compromis de vente et versement par l’acquéreur d’une indemnité d’immobilisation chez le notaire
  • Signature de l’acte définitif de vente devant le notaire, paiement par l’acquéreur du solde du prix de vente, livraison du bien avec remise des clés

L’offre d’achat :

Après plusieurs visites, des acquéreurs souhaitent vous faire une proposition. Vous leur proposez donc de remplir une offre d’achat.

Ils souhaitent savoir si cela les engagent ?

Oui, l’offre d’achat engage celui qui la signe. Elle est fréquemment utilisée dans la pratique. Dans cette offre, les acquéreurs proposent aux vendeurs d’acheter son bien immobilier à un prix et à des conditions déterminées. Les acquéreurs devront limiter leur offre dans le temps. Dans ce cas, ils ne pourront plus se désengager avant l’expiration de la date prévue dans le document qu’ils ont signé. Si le vendeur n’accepte pas leur proposition dans le délai fixé, les acquéreurs retrouvent leur liberté. Si au contraire l’offre est acceptée, ils sont tenus de signer un avant-contrat (promesse ou compromis de vente).

Le choix du notaire :

Après avoir accepté l’offre des acquéreurs, les vendeurs leur proposent de contacter un notaire pour fixer un rendez-vous de signature du compromis de vente.

Les acquéreurs se demandent s’ils peuvent faire intervenir leur propre notaire.

Oui, le vendeur et l’acquéreur peuvent faire appel à leurs notaires respectifs, qui se partagent alors la rémunération. Celle-ci est fixée par l’Etat. Cela ne coûte donc pas plus cher à l’acquéreur. Cette rémunération s’applique à toute la profession, elle est la même chez tous les notaires de France. Par ailleurs, le choix du notaire est totalement libre. En principe, le notaire du vendeur rédige l’avant-contrat et le notaire de l’acquéreur la vente définitive.

Cependant nous vous conseillons de confier le dossier à une seule étude notariale pour une transaction plus rapide.

L’avant contrat :

Le notaire convie les vendeurs et les acquéreurs à un rendez-vous de signature. Il leur demande de se munir d’un chèque correspondant à 10 % du prix d’acquisition et aux frais de rédaction du compromis de vente. Il demande aux vendeurs de faire réaliser avant cette date les différents diagnostics obligatoires sur le bien immobilier concerné.

Concernant les acquéreurs :

Bien que le dépôt de garantie ne soit pas obligatoire, FACILIT-IMMO conseille les vendeurs d’en demander un. Son montant n’est pas légalement fixé, il est généralement de 10 %. Le chèque est immédiatement encaissé sur le compte de l’office notarial.

Cette somme correspond soit à un acompte sur le prix, si la vente se réalise, soit à un dédommagement des vendeurs si les acquéreurs ne veulent pas signer l’acte de vente définitif alors que toutes les conditions suspensives ont été levées, notamment l’obtention du prêt et la non rétractation dans le délai légal.

En effet, les acquéreurs ont le droit de se rétracter pendant un délai de 7 jours (celui-ci court à compter du lendemain de la notification de l’avant-contrat par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier). Ce délai est d’ordre public.

Ils n’ont à justifier d’aucun motif et peuvent alors récupérer intégralement leur dépôt de garantie dans un délai de 21 jours maximum à compter du lendemain de la date de la rétractation.

Concernant les vendeurs :

Les vendeurs ont l’obligation de faire établir un dossier de diagnostic technique comportant :

– le mesurage de superficie du lot vendu (loi Carrez),

– le constat de risque d’exposition au plomb,

– l’état relatif à l’amiante dans les parties privatives et communes,

– l’état parasitaire (termites…),

– le diagnostic de performance énergétique,

– l’état des risques naturels et technologiques,

– l’état des installations de gaz et d’électricité si elles datent de plus de 15 ans.

– des diagnostiques complémentaires peuvent être demandés dans des cas plus précis, le notaire vous en informera

Vous devrez remettre ce dossier au notaire avant la signature du compromis afin de permettre aux acquéreurs d’être parfaitement informés de l’état du bien.

D’autres formes d’avant-contrat :

La promesse unilatérale de vente : le délai de rétractation de 7 jours s’applique à ce contrat. Dans ce type de promesse, les vendeurs s’engagent à vendre leur bien à des acquéreurs qui disposent d’un délai (dit “d’option”) fixé dans le contrat, pour se décider.

Passé ce délai, ces derniers perdent l’indemnité versée s’ils renoncent à acheter, sauf si une des conditions suspensives ne se réalise pas.

Le contrat de réservation : il précède l’achat d’un bien neuf sur plan. Il contient un certain nombre de mentions obligatoires : le délai de livraison, le prix prévisionnel, le nombre de pièces… Sa signature fait courir un délai de rétractation de 7 jours. Le montant du dépôt de garantie est fixé par la loi : 5 % du prix si la vente intervient dans l’année du contrat de réservation ou 2 % si elle a lieu au maximum 2 ans après. Les conditions de restitution sont identiques à celles décrites pour un compromis.

L’avant-contrat est un « vrai » contrat qui précise toutes les modalités nécessaires à la signature de l’acte de vente définitif : le prix et la façon dont il est payé, les délais de livraison ou de mise en possession, les conditions suspensives (concernant le prêt, les documents d’urbanisme,…). C’est un document très important car toutes ces clauses seront reprises, sans modification, dans l’acte de vente.

Que vous soyez acquéreur ou vendeur, d’un bien immobilier, il est nécessaire de constituer un dossier contenant l’ensemble des pièces à remettre à votre notaire afin que celui-ci puisse rédiger le sous seing privé.

L’avis de FACILIT-IMMO : Un dossier complet dès le stade de la mise en vente évite les litiges éventuels, met en confiance l’acquéreur et accélère le processus pour vendre entre particulier.

Les pièces constitutives :

Liste des pièces et informations qui constituent le dossier vendeur :

  • Copie des pièces d’identité des propriétaires
  • Copie du titre de propriété
  • Procuration (le cas échéant)
  • Copie des avis de taxes d’habitation et foncière
  • Copie des factures de consommation d’eau-EDF-GDF-Fioul ou propane
  • Plan de l’appartement, de la maison ou du terrain

Si construction récente :

  • Copie du permis de construire
  • Copie de la DAT (déclaration d’achèvement des travaux)
  • Copie du certificat de conformité
  • Copie des attestations d’assurances, décennale et dommage-ouvrage (construction ou travaux de moins de 10 ans)

Si copropriété :

  • Copie des trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale
  • Attestation de superficie (loi Carrez)
  • Copie du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division
  • Copie des relevés des charges sur une année complète
  • Bilan technique copropriété (loi SRU)
  • S’il s’agit d’un terrain à bâtir, Copie du document de bornage et certificat d’urbanisme
  • Liste des objets mobiliers inclus dans la vente
  • Devis travaux
  • L’ensemble du rapport d’expertise des diagnostics obligatoires
  • Copie du bail si le logement est occupé
  • Copie du congé donné au locataire, le cas échéant
  • Le congé donné par le locataire, le cas échéant

L’offre de prêt :

Le notaire informera les acquéreurs que la signature de l’acte de vente définitif n’aura lieu que dans 3 mois. Il leur explique que pendant ce délai, ils doivent se rapprocher de leur banque pour obtenir un prêt. Ces derniers craignent d’être définitivement engagés alors qu’ils ne sont pas assurés d’obtenir un prêt.

Tout avant-contrat signé avec un acquéreur non professionnel contient une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêt(s).

Si les acquéreurs n’obtiennent pas leur crédit, ils ont le choix de poursuivre la vente s’ils disposent d’une autre source de financement ou d’y renoncer. Dans ce dernier cas, ils récupèrent leur dépôt de garantie sauf s’ils sont de mauvaise foi, par exemple, s’ils demandent un montant de prêt excédant le prix de vente ou non conforme aux prévisions de l’avant-contrat (montant, durée, taux…).

Attention : si les acquéreurs n’entendent pas solliciter de prêt, ils doivent apposer une mention manuscrite précise en ce sens, sauf si le compromis ou la promesse de vente a été reçu(e) par acte authentique.

L’acceptation de l’offre de prêt

Les acquéreurs ont un délai minimum de 30 jours pour obtenir un prêt conforme aux conditions prévues dans l’avant-contrat.

Une fois l’offre de prêt émise par la banque, les emprunteurs ne peuvent pas l’accepter avant l’expiration d’un délai de 10 jours à compter de sa réception. La vente elle-même ne peut donc pas être signée avant ce terme.

Le notaire de son côté vérifie un certain nombre d’informations afin d’assurer la sécurité juridique de la transaction : si les vendeurs sont bien propriétaire du bien qu’ils vendent, les précédents titres de propriété, la situation du bien au regard des règles d’urbanisme, les servitudes, la situation hypothécaire du bien…

Parfois, le bien est situé dans une zone où la commune peut exercer un droit de préemption urbain ; ce qui signifie qu’elle est prioritaire pour l’acquérir en vue de réaliser un projet d’intérêt général. L’acte de vente ne peut être signé qu’une fois passé le délai de deux mois après réception par la mairie de la déclaration d’intention d’aliéner envoyée par le notaire.

Toutes ces démarches justifient le laps de temps séparant l’avant-contrat de la vente définitive.

La signature de l’acte de vente :

Les acquéreurs ont obtenu leur prêt. Le notaire les contacte pour les informer que le dossier est complet et leur proposer un rendez-vous de signature. Il leur demande d’apporter un chèque de banque correspondant au solde du prix de vente et une provision pour frais.

Comment se déroule cette étape ?

Le jour prévu pour la signature, les acquéreurs se rendent à l’étude. Sont également présents les vendeurs et le cas échéant leur notaire

A NOTER : Il peut être recommandé de visiter le bien juste avant de signer la vente, notamment pour relever les compteurs. Le notaire leur donne lecture de l’acte.

Vendeurs et acquéreurs n’hésitent pas à poser des questions pour être sûrs de comprendre la portée de leur engagement.

Les vendeurs leur remettent en principe les clefs et les acquéreurs remettent le chèque de banque au notaire.

La VEFA et le paiement du prix

Lors d’un achat sur plan, appelé VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), un premier paiement est effectué à la signature de l’acte si les fondations sont achevées. Le déblocage des fonds intervient ensuite en fonction de l’avancement des travaux et du type de garantie fournie par le promoteur pour assurer la livraison du bien :

– en cas de garantie extrinsèque (une banque..) : 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement et le solde de 5 % à la livraison ;

– en cas de garantie intrinsèque : 20 % à l’achèvement des fondations, 45 % à la mise hors d’eau, 85 % à l’achèvement et le solde à la livraison.

La remise du prix :

Les vendeurs s’étonnent que l’intégralité du prix de vente ne leur soit pas immédiatement remis.

La remise du prix de vente aux vendeurs suppose tout d’abord le paiement du prix par l’acquéreur.

Le notaire explique aux vendeurs qu’il doit notamment rembourser le prêt immobilier en cours sur le bien, effectuer l’acte de mainlevée de l’inscription hypothécaire prise par la banque et régler d’éventuelles charges de copropriété.

De plus le notaire vérifie qu’aucune inscription hypothécaire n’a été prise sur le bien entre le moment où il a demandé tous les renseignements et la publication de la vente. Le temps nécessaire à cet échange d’informations justifie que le notaire conserve le prix. En effet, en cas de présence d’inscription hypothécaire du chef du vendeur, elle devrait être levée et les sommes en cause remboursées au créancier.

Le solde lui est ensuite envoyé par courrier ou virement bancaire.

Puis, le notaire remet aux vendeurs et aux acquéreurs une attestation de vente. Il indique aux acquéreurs qu’ils recevront leur titre de propriété et le décompte définitif des frais liés à la vente, après l’achèvement des formalités de publicité auprès de la conservation des hypothèques.

La délivrance du bien :

Quand les acquéreurs peuvent-ils occuper le bien immobilier qu’ils ont acheté ?

Si le bien est vendu libre, les vendeurs ont pour obligation principale de délivrer le bien aux acquéreurs. Ils doivent leur remettre les clés et un bien libéré de tout occupant et de tout meuble (sauf accord contraire).

La délivrance correspond à l’entrée en jouissance du bien par l’acquéreur, le plus souvent à la date de la signature de l’acte de vente.

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